政府投资“旧改”也看收益 多地明确公共资金向基础需求倾斜

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目前，旧住宅区改造项目层出不穷，已成为居民改善居住环境、更新城市面貌、增强政府治理能力的重要切入点。

由于缺乏明确的利润预期，社会资本参与旧住宅区改造的积极性不高。此前，“旧房改造”主要由财政资金主导。记者观察到，与往年相比，今年的政策安排强调了融资渠道的多元化——在原有中央补贴的基础上，增加了地方专项债务和金融创新支持渠道。同时，各地积极创新资金使用方式，为不同层次的转型需求分类提供资金支持，提高资金使用效率。

“旧改革”发行专项债券所需资金超过6000亿元

根据市场的初步计算，今年旧城改造涉及的资金是巨大的。4月14日，国务院召开常务会议，要求今年规划改造3.9万个旧城区，涉及居民近700万人，是去年的两倍。根据华泰证券研究报告，如果每户投资9.5万元，2020年“旧改”的市场规模将达到6650亿元左右。

根据目前的公开数据，今年地方政府的“旧制”资金来源除了中央财政拨款和地方财政拨款等常规渠道外，还增加了地方专项债务作为融资渠道。

根据财政部和国家发展和改革委员会公布的2020年国家财政收支数据，“做好旧城区改造”等内容被纳入6000亿元中央预算投资和3.75万亿元地方政府专项债券投资。与此同时，今年中央政府还安排了707亿元的城市保障性住房项目补贴，重点支持城市旧社区改造和租赁住房发展。

今年4月，财政部提出，2020年专项国债将不再用于土地收储和房地产相关项目，但旧城改造将纳入支持范围。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任蒋对记者表示，以省为单位，今年专项债务资金用于项目资本金的比例从20%左右提高到25%，这一政策调整为专项债务纳入老改革项目创造了客观条件。

根据choice数据，5月18日至6月1日，陕西、厦门、天津、深圳成功发行70亿元与旧住宅区改造相关的地方政府特别债券，发行期限为7年至30年，平均票面利率为3.15%。

据不完全统计，截至5月底，至少有15个地方政府通过招标方式发行了旧住宅区改造专项债券，累计发行规模达136.9亿元。

公共资金向基本需求倾斜，“升级”转型鼓励市场化

“旧改”资金规模巨大，如何将公共资金运用到最前沿，将考验地方政府的智慧。记者观察到，各地遵循“向基本需求倾斜”的分配原则，加强资金的精细化管理。

根据23个省(区、市)旧住宅小区改造规划，改造项目按基本类、改造类和升级类进行分类，并对不同层次的改造需求和分类财政支持方式进行改进。提高“旧改”资金的使用效率

对于房屋改造、水电等基础改造项目，地方财政资金将给予优先支持；对于完美的项目，鼓励更多的社会力量参与其中，分配一些资金和引导性补贴。

例如，海南建议优先支持财政资金用于基本改造项目；对于改进项目，财政资金以“奖优罚劣”的方式积极支持；对于升级改造项目，要充分发挥财政资金的引导作用，以市场为导向，吸引社会力量参与改造和后期运营。

北京还提议界定政府、个人和企业的出资界限。在所需项目的基础上，居民可以根据自己的意愿选择“菜单”上的其他“升级”项目。基本类别主要是政府投资，可选类别是居民缴费和社会投资；并试点社会资本参与机制，鼓励市属国有企业参与旧住宅区综合改造。

山东省从创新金融服务模式、发挥发展金融和政策金融优势等四个方面推出了13项支持旧城社区改造的金融措施。

政府投资也需要考虑收益。政府和企业之间的合作需要得到有效实施

事实上，特殊债务的运用和社会资本的引入都需要考虑后续债务的偿还，这就对“旧制改革”项目的未来收益提出了一定的要求。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐告诉记者，从长远来看，政府对旧住宅区改造的投资仍需考虑项目的收益。今后仍需积极探索有效的政企合作模式，灵活采用政府委托、招投标和竞争性谈判方式，注重改善居民生活条件和投资收益，建立社会力量进入旧住宅改造项目的长效机制。

蒋建议，在旧居住区管网改造后的一定时期内，可以向居住区居民收取适当比例的附加供水供气费。此外，还可以通过“旧制”增加各种便利服务网点，以获得相应的租金或营业收入。

来源：39科技网