34亿沈阳再扩储 碧桂园三四线核心战

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观点房地产网络爆发后，土地市场日趋活跃，全国各地许多房地产企业也积极补充土地储备。

作为房地产行业的龙头企业之一，碧桂园也积极参与土地收购。

6月9日，碧桂园以33.83亿元的总价款和21.56%的溢价获得沈阳城建天河房地产有限公司70%的股权和债权。

由此，碧桂园获得了编号为dl-1222 f6、dl-1223 f6-1、dl-1224 f6-3、dl-1225 f6-4和dl-1226 f12-2的浑南东湖(长庆湾公园南段)5块土地，总面积303，700平方米，建筑面积82.01平方米

这五块地是程建天于2011年12月28日赢得的，当时的成本价为11.87亿元。

34亿沈阳，以弥补头寸

根据公开信息，2019年底，根据沈阳联合资产产权交易所的消息，沈阳城建天河房地产有限公司计划公开转让70%的股权和债权。根据要求，拟受让方或其实际控制的企业法人已连续三年入选《财富》中文网公布的《财富》500强名单，并要求其在信息披露期间随时提供银行出具的不少于28亿元人民币的存款证明。

其中，沈阳城建天河房地产有限公司是沈阳地铁的全资子公司。

最终，碧桂园获得了70%的股权和债权，总成本为33.83亿元。

据沈阳当地媒体报道，碧桂园不能在被收购后立即投入开发。因为以前，天河市虽然手里拿着这块地已经很多年了，但是没有进行建设，土地大部分都是干净的，土地上的一些建筑需要拆除。

土地契税尚未缴纳。项目用地内有高压线穿越；dl-1223 F6-1区块有一口水源井，生产登记未取消，拆除未完成；项目用地中的部分房屋，如“五·三”劳动改造所、市农机化所、住宅房屋等，尚未拆除，相关房屋的地契也未注销。

因此，当地业内人士认为，碧桂园除了33.83亿元的股权和债权支出外，还应该支付一些清理、拆迁等费用。

据视点房地产新媒体报道，目前沈阳碧桂园有9个项目在出售。据相关人士介绍，2020年1月至5月，沈阳碧桂园的销售面积在所有房企中排名第七，几个项目的销售额同比增长。

事实上，在过去的六个月里，碧桂园以各种方式在沈阳收购了许多项目或土地。

2019年11月25日，圣伊尹发布签署《股权转让协议》的公告，将沈阳伊尹房地产剩余的50%股权转让给辽宁碧桂园，并提出就合作项目50%股权和100%股权的合同对价进行讨论，并分别签署相关转让协议。

根据公告，合作项目50%股权和100%股权的交易对价分别确定为5.72亿元和1.23亿元，两部分的总对价为6.95亿元。

今年3月31日，沈阳的三块地成功出售，碧桂园以2300元/平方米的底价和21%的溢价获得了苏家屯区桂香街宋倩西路以北的土地。

碧桂园三、四线战略

至于沈阳，碧桂园告诉视点房地产新媒体，沈阳的土地资源在过去的五年里一直供不应求。沈阳作为东北地区的重要城市和辽宁省的经济文化中心，对省内其他市县的人口仍有很强的吸附能力，因此房地产市场需求一直保持稳定。

继续说，从房地产市场的表现来看，商品房的数量和价格在过去五年里稳步上升，绝对价格仍然在合理的范围内。碧桂园是东北地区长期被看好的重要城市之一，今后将坚持深度培育。

另一方面，为了刺激房地产市场的发展，沈阳市政府也出台了一系列购房优惠政策，并加入了抢人的激烈竞争。例如，今年4月17日，沈阳市房产局推出了新的住房补贴政策。在沈阳购买新房的大中专学生和应届毕业生(毕业后不到5年)将享受两项优惠政策:优惠200元/平方米和契税全额补贴。

最新数据显示，自4月底以来，沈阳房地产市场明显回暖，交易面积与去年同期持平，交易价格甚至同比上涨。这可能就是碧桂园对沈阳持乐观态度的原因。

另一方面，沈阳只是今年碧桂园深度培育三、四线城市的代表之一。

据视点地产新媒体报道，今年碧桂园的区域布局有一个原则，就是坚持三四线，坚决下沉五六线，谨慎投资一二线。

可见，三、四线城市仍是碧桂园发展布局的重中之重。其土地收购也是如此。据统计，今年以来，碧桂园收购的大部分土地位于三、四线城市。

在今年的经济低迷时期，许多房地产企业正在进行区域并购和调整，收缩资源，集中精力发展一线和二线城市。碧桂园似乎有一种倒退的态度。

事实上，对于为什么要大力发展三、四线城市，碧桂园似乎有自己的逻辑。

长期研究碧桂园的资本市场人士告诉视点房地产新媒体，碧桂园认为公司的发展趋势与中国城市化发展趋势是一致的。

中国60%的城市化水平与世界发达经济体75%-90%的城市化水平仍有很大差距，但中国一线城市甚至一些二线城市的城市化率已经相当高，因此未来城市化红利的最大空应该在三、四线城市甚至五、六线城市。

同时，碧桂园表示，经过对三、四线城市布局的仔细考虑和选择，并不是所有的三、四线城市都会落户。

例如，在碧桂园所在的三、四线城市中，超过四分之一的城市居民人口超过500万，在所有城市布局中，超过100万的人口占所有项目的96%。这意味着强大的购买基础。

此外，三、四线城市的投资转换率普遍较高。据悉，截至2019年底，碧桂园收购18个月后的三、四线城市投资转换率为1.27，一、二线城市点对点投资转换率为0.71以下。这意味着项目周期更快，资金的滚动使用更有效率。

碧桂园还表示，其所在的三、四线城市有88%处于短缺或合理状态，相当于三、四线城市88%的股权价值。

换句话说，碧桂园认为，三、四线城市是未来城市化发展的主要空空间，有布局的城市既有购买基础，又有购买需求，可以使资本快速滚动并得到充分利用，因此公司自然成为发展布局的核心。

来源：39科技网