实地地产赴港IPO 700页招股书里的千亿目标与职业经理人天团

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从R&F公子、新京派程思邵，到投资狂人、科技发烧友张公子，这些人从留学归来，看上去雄心勃勃，兼收并蓄。

2003年回到中国后，张量开始建立公司，如常数建设，媒体飞沙，黑洞投资等。，还创办了房地产在线平台“深房”。涵盖房地产、装饰、煤矿、媒体、营销、餐饮等领域。

恒建是与房地产相关的综合性集团之一。初期，公司与R&F地产有着频繁的业务往来，同时在R&F承接了多个住宅小区和甲级办公楼的建设和装修；随后，他们先后进入中山、贵州、无锡等城市。

直到2015年，真正属于张量的房地产之路可能正式开始。当年，在新年大会上提出要增加非R&F业务，打造自己的品牌，之后恒达建设更名为外业建设集团。

9月，该领域下的广州石丰房地产企业以17.08亿元的价格，先后在广州长岭居板块赢得了四个家宅，成为一线城市开发的第一个领域常春藤，大受欢迎。

第二年，该领域的销售额从100多亿跃升至100多亿。然而，在随后的几年里，该领域未能突破200亿平方米的规模。

自去年以来，碧桂园、泰和、中海等房地产企业高管的高调引进，使外界对该领域的发展给予了关注。

2020年5月20日，该行业向香港证券交易所提交了一份734页的招股说明书。

广州重型仓库及销售

视点房地产新媒体查阅了最新的招股书，将自己定位为一个快速成长的综合性房地产开发商，立足于广州，专注于在大湾区开发智能住宅物业，并在长江三角洲、华中和西部核心地区以及华北其他高增长潜力城市建立战略布局，旨在为客户提供智能生活生态系统解决方案。

招股说明书显示，截至2020年3月31日，大湾区、长三角、京津冀、华中和西部地区共有37个不同发展阶段的房地产项目，华北地区14个省市的25个城市，总建筑面积143万平方米。

截至3月，现场总土地储备为1016万平方米，包括已建成的可出售或出租的建筑面积为55.44万平方米的物业；总规划建筑面积624.2万平方米的开发中物业；总规划建筑面积337.29万平方米，留作未来发展之用。

视点房地产新媒体获悉，目前广州的土地储备，基地营地，是115万平方米，占总土地储备的11.4%，有三个项目在开发，这是第二大城市的土地储备；此外，重庆有168万平方米的土壤储量，占土壤总储量的16.5%，有三个项目在同一开发中。

在市场较为关注的销售方面，招股说明书没有披露具体的销售金额数据，只公布了销售房产收入、结转建筑面积、结转平均销售价格等数据。

业绩记录期内，房地产结转建筑面积由2017年的469，800平方米增加至2018年的762，600平方米，2019年进一步增加至825，200平方米；结转平均售价从2017年的每平方米7711元增加到2018年的每平方米8077元，2019年进一步增加到每平方米9882元。

据测算，近三年从外地结转的销售额分别为36.23亿元、61.6亿元和81.55亿元。

据视点房地产新媒体报道，2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，该领域的年度合同负债分别为135.36亿元、183.7亿元和204.51亿元，与业绩记录期内房地产预售的增加相一致。

至于披露的收入，该领域全年90%以上的收入来自房地产销售。截至2017年、2018年和2019年12月31日，房地产销售收入分别为36.23亿元、61.59亿元和81.56亿元，复合增长率为46.6%。

其中，房产销售主要来自五个城市:广州、遵义、中山、无锡和武汉。2019年，广州的房产销售收入为40.72亿元，占49.93%，反映出目前的销售仍主要依靠广州的三个项目:常青藤、玫瑰国际和魏紫大厦。

目前，广州外地项目的重要性也可以从利润水平上体现出来。据了解，2017年、2018年和2019年，外地房产销售毛利分别为7.72亿元、15.71亿元和25.44亿元，毛利率分别为21.4%、25.5%和31.2%。

其中，2019年毛利率的跃升是由于广州常青藤联盟周边社区发展及教育资源繁荣确认的平均销售价格上涨，导致项目确认的毛利率上升；同时，广州玫瑰国际交付的住宅物业(如联排别墅)利润较高，使得毛利相对增加。

此外，截至2017年、2018年和2019年，现场税前净利润分别为4.14亿元、13.42亿元和17.06亿元，复合年增长率为102.9%；同期，股东应占净利润分别为3.15亿元、8.23亿元和7.27亿元。三年中，净利率分别为8.4%、13.3%和9.1%。

招聘和列名

近年来，该领域一直在努力实现规模增长。相应的财务状况如何？

根据招股说明书披露的数据，与大幅扩张的中小企业不同，2017年至2019年，房地产业务活动的净现金流量为正数，分别为25.15亿元、6.63亿元和2.23亿元；投资活动的净现金流量分别为-59.1亿元，-27.14亿元和-19.63亿元，略有下降。

截至2019年底，房地产现货现金及现金等价物为20.39亿元。

视点房地产新媒体了解到，在负债方面，2017年至2019年，房地产未偿银行及其他贷款总额分别为119.83亿元、117.71亿元和126.57亿元，主要是由于业务拓展导致融资活动增加。截至2019年底，一年内现金与短期债务的覆盖率为1.75。

根据最新数据，截至2020年3月31日，该领域未偿还银行及其他贷款总额为129.28亿元，其中银行贷款23.7亿元，其他贷款19.18亿元，占贷款总额的33.16%。

2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，银行及其他贷款总额的加权平均实际利率分别为6.59%、6.67%和8.37%，但去年利率大幅上升。

此外，净资产负债率从2017年12月31日的38.09倍下降到2018年12月31日的5.33倍，最后下降到2019年12月31日的2.25倍，呈现大幅下降，主要是由于总股本增加。

从销售收入、土地储备、利润和负债的披露来看，似乎不难理解该领域近年来的发展。

老板张量现在决心将这个房地产平台推向快车道。随着2019年底前碧桂园劳动皇帝刘森峰的到来，该领域的快速发展计划开始浮出水面。

去年10月底，江苏碧桂园董事长刘森峰离开，转向田间；11月初，张量任命刘森峰为该领域的副主席兼总裁。一旦创造了一天，一亿刘森峰的加入，这使得外界更加关注这个广州房地产企业。

根据众多第三方数据，2015年该领域年销售额为15亿元，2016年销售额超过100亿元，2017年销售额为218亿元。根据意见指数发布的销售清单数据，2018年集团现场销售额为275.2亿元，2019年销售额上升至300.4亿元，在行业中排名第90位。

从招股说明书中可以看出，刘森峰于2020年4月24日被任命为现场执行董事兼首席执行官，主要负责集团的整体物业开发和日常管理。

除了招聘营销助理，张量还不断招聘金融和其他方面的人员。例如，太和集团前首席财务官李斌担任外域集团首席财务官，主要负责财务、资本、财务和税务，并协助董事长兼首席执行官进行战略规划。

根据房地产新媒体的观点，近年来，很多泰和老战士都被招募到了这个领域。如泰和前副总裁李朝阳被任命为现场副总裁，主要负责集团的采购和招标工作；原泰和北京分公司副总经理严被任命为集团工程副总裁等职务。

然而，值得一提的是，离开荣盛的前副总统刘军似乎并不在该领域的高管名单上。据悉，刘军曾在中海、宝能、荣盛工作过，并将担任该领域负责融资的副总裁。

一方面，是高级管理人员的不断引进和补充；另一方面，它似乎在开放的土地市场变得活跃起来。年初以来，先后在天津、佛山、昆明、惠州、无锡收购地块，补货金额约40亿元。

截至前4月，意见指数列表显示，全口径领域销售额达到93.3亿元，排名第66位，与前100位左右相比有较大跃升。

刘森锋今年向外界表示，目前集团的发展速度将略高于同业平均水平，大部分公司将放缓，例如平均速度将降至60。在这个时候，我们将跑80，如果我们跑得快一点，将有机会在弯道超车。

在刘森锋的领导下，敲开资本市场大门的张量能冲到1000亿元吗？

来源：39科技网